Rechtsgebiete

Wir beraten Sie schwerpunktmäßig in den Rechtsgebieten Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Familienrecht, Erbrecht, Arbeitsrecht, Arzthaftungsrecht und Reiserecht.

Mietrecht

Der nachfolgende Überblick skizziert die in jüngster Zeit sehr dynamische Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Wohnraummietrecht zu einigen besonders praxisrelevanten Streitfragen.

Die steigende Anzahl notleidender Mietverhältnisse und die damit häufig einhergehenden Insolvenzen der Mieter erhöhen die praktische Bedeutung von Mietsicherheiten. Die für Wohnraummietverträge einschlägige Vorschrift in § 551 BGB eröffnet keinen gesetzlichen Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit, sondern setzt eine vertragliche Vereinbarung voraus. Die Kaution als vertragliche Mietsicherheit ist in der Praxis die wichtigste Möglichkeit für den Vermieter, sich vor einem Forderungsausfall zu schützen. Die Höhe der Kaution ist auf das Dreifache einer Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten beschränkt. Diese Höchstgrenze von drei Monatsmieten darf auch bei einer Mehrheit von Sicherheiten – z.B. bei Barkaution und Bürgschaft – nicht überschritten werden. Die Vereinbarung einer diese Höchstgrenze überschreitenden Mietsicherheit ist nach der Rechtsprechung allerdings nur insoweit unwirksam, als sie über das zulässige Maß hinausgeht. Der Mieter kann ich solchen Fällen also nur den überhöhten Teil, nicht aber die komplette Mietsicherheit zurück verlangen.

Der Mieter darf eine Barkaution in drei gleichen Monatsraten bezahlen. Eine von diesem Teilzahlungsrecht abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Die Verzinsung der Mietsicherheit darf in Wohnraummietverhältnissen nicht ausgeschlossen werden.

Ein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit zur Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen steht einem Mieter nach der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht zu. Andererseits wird einem Vermieter auch kein Kündigungsrecht zugebilligt, wenn der Mieter gleichwohl ein Zurückbehaltungsrecht geltend macht. Ausgeschlossen ist eine Aufrechnung des Mieters gegen den Anspruch des Vermieters auf Kautionszahlung.

Der Vermieter muss eine Barkaution von seinem Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut anlegen. Es genügt nicht, wenn ein Vermieter lediglich ein gesondertes Konto anlegt. Das Konto muss als Treuhandkonto (gegenüber dem Kreditinstitut) bezeichnet werden. Eine Bezeichnung als „Mietkonto“ soll hierfür nicht ausreichen, wohl aber eine Bezeichnung als „ Kautionskonto“.

Während eines laufenden Mietverhältnisses kann ein Vermieter nur wegen rechtskräftig festgestellter, unstreitiger oder offensichtlich begründeter Forderungen auf die Mietsicherheit zurückgreifen, denn der Zweck der Kaution besteht allein in der Absicherung des Vermieters, nicht jedoch in einer einfachen und zügigen Durchsetzung seiner Rechte.

Der Mieter seinerseits kann während des laufenden Mietverhältnisses nicht über die Kaution verfügen, insbesondere darf er mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch nicht aufrechnen. Ihm ist es demzufolge verwehrt, kurz vor Mietvertragsende die Zahlung der Miete einzustellen und den Vermieter auf die Kaution zu verweisen, d. h. die Kaution „abzuwohnen“.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die Kaution entweder zurückzugeben oder (ganz oder teilweise) zu verwerten. Grundsätzlich ist die Kautionsrückzahlung fällig, wenn alle Ansprüche des Vermieters erfüllt oder verjährt sind. Die Frist, innerhalb derer die Kaution zurückzugeben oder zu verwerten ist, wurde seitens des Gesetzgebers auch nach der Mietrechtsreform nicht geregelt. Fällig ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung erst angemessene Zeit nach erfolgter Räumung. Von der Rechtsprechung wurden nach eigenem Ermessen Fristen zwischen drei und sechs Monaten gewährt, wobei die Tendenz wohl eher zu sechs Monaten geht. Allerdings sind die vorgenannten Fristen nicht mehr als Anhaltspunkte und können deshalb nicht auf den Einzelfall übertragen werden. Höchstrichertlich entschieden hat der BGH mittlerweile, dass die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche sichert, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben und sich damit auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten erstreckt. Deshalb darf der Vermieter  einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

Nach heutigem Verständnis umfassen Schönheitsreparaturen nur das „Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“. Damit sind Schönheitsreparaturen keine Reparaturen im engeren Sinne, sondern lediglich Malerarbeiten im Mietobjekt, die erforderlich werden, um einen unansehnlichen Dekorationszustand des Mietobjekts zu beseitigen.

Begriff und Umfang der Schönheitsreparaturen dürfen in Wohnraummietverträgen formularvertraglich nicht erweitert werden, da solche Regelungen dem gesetzlichen Leitbild entgegenstehen, wonach es grundsätzlich dem Vermieter obliegt, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Eine Erweiterung des Begriffs und des Umfangs der Schönheitsreparaturen begründen deshalb nach der Rechtsprechung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Schönheitsreparaturen sind stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen, ein DIN-Maßstab ist daher nicht einzuhalten. Auch wenn die Arbeiten „fachmännisch“ zu erledigen sind, dürfen kostensparende Eigenleistungen des Mieters nicht ausgeschlossen werden. Klauseln des Inhalts, dass die Schönheitsreparaturen durch einen „Fachbetrieb“ oder durch „Fachhandwerker“ zu erfolgen haben, belasten den Mieter unangemessen und verstoßen deshalb gegen § 307 BGB. Das Gleiche gilt für Klauseln, welche die Ausführung „nach den anerkannten Regeln der Technik“ oder „nach den Regeln der VOB“ vorschreiben.

Oft streiten Vertragsparteien bereits darüber, ob die Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam auf den Mieter übertragen worden sind. „Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“, „Schönheitsreparaturen sind Sache des Mieters“ oder „Schönheitsreparaturen gehen zu Lasten des Mieters“ stellen nach derzeitigem Stand der Rechtsprechung eine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter dar.

Eher selten anzutreffen in Wohnraummietverträgen sind Klauseln, welche den Mieter zur Vornahme einer Anfangsrenovierung verpflichten, z. B. „die erstmaligen Renovierungsarbeiten sind innerhalb von drei Monaten nach Vertragsbeginn durchzuführen“. Generell sind solche formularvertraglichen Verpflichtungen unwirksam, da der Mieter in zweifacher Hinsicht unangemessen benachteiligt wird: Zum Einen wird er zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet, die vom Vormieter stammen. Zum Anderen liegt das tatsächliche Ende des Mietverhältnisses im Ungewissen, d. h. es steht noch nicht fest, ob der Mieter die von ihn durchgeführte Renovierung auch vollständig abwohnen kann.

In aller Regel finden sich in Wohnraummietverträgen Klauseln zu laufenden Schönheitsreparaturen, in denen dem Mieter ein Renovierungsturnus vorgegeben wird. Ist dieser starr, hat also der Mieter unabhängig davon, wann die letzten Schönheitsreparaturen erfolgt sind und ob ein Bedarf hierfür besteht, in jedem Fall bei Ablauf bestimmter Fristen zu renovieren, liegt hierin nach der neueren Rechtsprechung des VIII. Senats des BGH eine unwirksame Renovierungsklausel, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt (dieses gilt z. B. für die nachfolgenden Klauseln: „Der Mieter hat auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachfolgenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen…“, „Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre“, „Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken…) auf eigene Kosten… ausführen zu lassen. Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan in Ziffer 3 verstrichen sind…“).

Klauseln, die zwar eine sog. weiche Fristenregelung, aber einen sehr kurzen Renovierungsturnus enthalten, etwa „In der Regel sind die Schönheitsreparaturen in den Wohnräumen alle drei Jahre, in den Küchen und Bädern alle zwei Jahre und in allen übrigen Räumen alle vier Jahre durchzuführen“, sind nach der Rechtsprechung ebenfalls unwirksam, da der Mieter die Schönheitsreparaturen zu einem Zeitpunkt erledigen soll, in welchem in aller Regel noch kein Bedarf für eine Renovierung gegeben ist.

Klauseln, die sich mit unterschiedlicher Formulierung auf die Angabe beschränken, nach welcher Zeit möglicherweise Renovierungsarbeiten anstehen, sind grundsätzlich wirksam, z. B. „Üblicherweise/In der Regel/Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Abständen erforderlich sein…“ oder „Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung unverzüglich durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören…Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein.“

Klauseln, nach denen der Mieter „die laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Räumlichkeiten bis Ende des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand“ zurückzugeben hat, sind unwirksam. Sie belasten den Mieter übermäßig, weil sie diesem eine Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zustand der Mietsache auferlegen. Daher sind auch alle weiteren Klauseln, welche einem Mieter die unbedingte Endrenovierungspflicht auferlegen, etwa dadurch, dass „der Mieter rechtzeitig vor seinem Auszug die Räume – unbeschadet einer während der Mietzeit durchgeführten Renovierung – auf seine Kosten renovieren zu lassen“ oder „Bei Auszug…der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben hat“, unwirksam.

Unter sog. Abgeltungs-, Quoten- oder Quotenhaftungsklauseln sind Regelungen zu verstehen, nach welchen der Mieter, der während eines laufenden Dekorationsturnus auszieht, eine Renovierungsquote zu tragen hat. Hierbei wird die Quote nach der Dauer der Wohnzeit seit der letzten Schönheitsreparatur und dem entsprechenden Anteil an der Höhe einer vollständigen Renovierung berechnet. Bisher hielt der BGH Abgeltungsklauseln für wirksam vereinbar. Derartige Klauseln sollten dann einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhalten, wenn a) die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, b) die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausgerichtet sind, c) der Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wurde und d) dem Mieter nicht verboten ist, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zu entgehen, dass er vor dem Ende des Mietvertrages Schönheitsreparaturen in kostengünstiger Eigenarbeit ausführen darf.

Unwirksam waren schon bisher Klauseln, die mit unterschiedlicher Formulierung darauf abzielten, dass der Mieter eine zeitlich gestaffelte starre Abgeltungsquote zu zahlen hat, etwa „Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Nassräume während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 66 %. Liegen die Schönheitsreparaturen für die sonstigen Räume für die Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % aufgrund dieses Kostenvoranschlags an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %…“. Die Unwirksamkeit folgte daraus, dass der Mieter auch dann zur Zahlung einer nach festen Prozentsätzen berechneten Quote verpflichtet wird, obwohl der Renovierungsbedarf nach dem tatsächlichen Dekorationsbedarf der Wohnung noch nicht gegeben ist.

Mit Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 (VIII ZR 352/12) kündigte der BGH an, Abgeltungsklauseln als unwirksam anzusehen, und zwar selbst dann, wenn sie den Erhaltungszustand der Wohnung in der Weise berücksichtigen, dass bei der Berechnung der Quote der Zeitraum entscheidend ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Dieser erste Überblick über die in der Praxis sehr streitträchtige Problematik zu den Schönheitsreparaturen macht deutlich, dass viele formularvertragliche Vereinbarungen in den tagtäglich verwendeten Mietverträgen einer richterlichen Inhaltskontrolle nicht standhalten. Welche Konsequenz hat aber nun eine nach dem heutigen Stand der Rechtsprechung unwirksame Schönheitsreparaturklausel für das Mietverhältnis?

Hält eine solche Klausel einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht Stand, ist sie insgesamt unwirksam. Insbesondere soll auch keine Aufrechterhaltung der Klausel mit einem reduzierten, gerade noch akzeptablen Inhalt zulässig sein. Nach § 306 Abs. 2 BGB folgt hieraus, dass „sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften“ richtet. Damit aber gilt wieder das gesetzliche Leitbild, wonach der Vermieter zur Renovierung verpflichtet ist!

Höchst streitträchtig in Wohnraummietverhältnissen ist der Themenkomplex Betriebskostenund Betriebskostenabrechnung. Nach einer Beratungsstatistik der Mietervereine soll ein Drittel aller Mietstreitigkeiten im Wohnraummietrecht die Betriebskosten betreffen.

Eine Inklusivmiete ist der gesetzliche Ausgangsfall der Mietstruktur. Betriebskosten, deren Umlage nicht wirksam vereinbart ist, gelten deshalb als in der Miete enthalten. Die Mietvertragsparteien können allerdings – auch formularvertraglich – vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt. Betriebskosten sind diejenigen Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten angesetzt werden könnte.

Die Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter setzt grundsätzlich eine ausdrückliche und eindeutige Vereinbarung voraus. Der Mieter muss klar erkennen können, mit welchen Betriebskosten er zu rechnen hat. Die Klausel „Der Mieter trägt die üblichen Nebenkosten“ ist nicht hinreichend bestimmt und damit unwirksam. Das Gleiche gilt für die Formulierung, wonach der Mieter „sämtliche Nebenkosten“ zu tragen hat. Ebenso wenig ausreichend für eine wirksame Überbürdung sind zudem Formulierungen wie „Der Mieter trägt neben der Miete anteilig die Kosten der Nebenkosten“, „Der Mieter hat alle Nebenkosten zu tragen“ oder „Der Mieter trägt alle hier nicht gesondert aufgeführten Kosten in Ansehung des Mietobjekts“. Die (bloße) Bezugnahme auf § 2 Betriebskostenverordnung ist demgegenüber für eine wirksame Nebenkostenumlagevereinbarung ausreichend – und zwar auch in Formularmietverträgen und selbst dann, wenn der Wortlaut der genannten Vorschrift dem Mietvertrag nicht beigefügt ist.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist ein Vermieter verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung so zu erstellen, dass sie auch ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeter Empfänger nachvollziehen und überprüfen kann. Es ist eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben erforderlich. Eine Betriebskostenabrechnung muss also mindestens enthalten:

  • Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
  • Die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel,
  • Berechnung des Anteils des Mieters,
  • Der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Sofern eine Betriebskostenabrechnung den vorstehenden Anforderungen nicht genügt und/oder Mindestangaben fehlen, liegt keine ordnungsgemäße Abrechnung vor. Der Mieter hat einen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung, der ggf. auch gerichtlich geltend gemacht werden kann, sobald Abrechnungsreife eingetreten ist. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Nach Ablauf der Jahresfrist und nach Ende des Abrechnungszeitraumes ist eine Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, dieser hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Der Mieter kann seinerseits Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung nur innerhalb von 12 Monaten nach deren Zugang geltend machen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nur dann noch erheben, wenn er darlegt und ggf. beweist, die verspätete Geltendmachung nicht vertreten zu müssen.

Der Mieter kann Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Originalbelege verlangen. Diese Einsicht ist dem Mieter am Sitz des Vermieters zu gewähren, kann aber auch durch Erteilen von Kopien erfolgen. Der BGH hat mittlerweile klargestellt, dass ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien grundsätzlich nicht besteht. Lediglich dann, wenn die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen beim Vermieter dem Mieter nicht zugemutet werden kann (etwa aus Altersgründen oder der Distanz zwischen Mietsache und Vermietersitz), eröffnet sich ein solcher Anspruch aus Treu und Glauben.

Man sollte annehmen, dass das Ausbringen einer (zumindest formwirksamen) Kündigung so schwer nicht sein dürfte. Indes: Der Teufel steckt einmal mehr im Detail:

Für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gilt sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter die gesetzliche Schriftform des § 568 BGB. Diese ist nur dann gewahrt, wenn die Kündigung dem Kündigungsempfänger im Original übermittelt wird. Erforderlich ist eine eigenhändige Unterschrift des Erklärenden. Deshalb genügt nicht die Wiedergabe des Namens mittels Schreibmaschine oder Namenstempel. Auch eine lediglich gedruckte Unterschrift genügt nicht.

Die Fotokopie einer Kündigungserklärung enthält keine eigenhändige Unterschrift, sodass ein Wohnraummietverhältnis nicht wirksam per Telefax gekündigt werden kann. Aus den gleichen Gründen scheitert eine per E-Mail übermittelte Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses an der vorgenannten Formvorschrift.

Eine Kündigungserklärung ist nur dann wirksam, wenn sie dem Empfänger auch zugegangen ist. Hierfür ist in einem Rechtsstreit derjenige beweisbelastet, der sich auf die Wirksamkeit der Kündigungserklärung beruft. In einer Vielzahl von Räumungsprozessen wird bereits darüber gestritten, ob dem Kündigungsempfänger überhaupt eine Kündigungserklärung zugegangen ist. Dieser Beweis kann nicht dadurch geführt werden, wenn der Kündigende lediglich nachweisen kann, den Brief mit der Kündigungserklärung  bei der Post aufgegeben oder in einen öffentlichen Briefkasten eingeworfen zu haben. Der Beleg beim sog. Einwurf- Einschreiben beweist lediglich die Aufgabe eines Schreibens an einem bestimmten Tag, nicht jedoch zugleich dessen Zugang beim Erklärungsempfänger. Wurde bei einem Einschreiben/Rückschein die Kündigungserklärung bei der Post niedergelegt, weil der Postzusteller den Erklärungsempfänger beim Zustellversuch nicht antreffen konnte, so wird durch die Vorlage des Rückscheins ein Zugang der Erklärung noch nicht bewirkt. Vielmehr muss der Kündigende weiter nachweisen, dass der Empfänger die Sendung auch tatsächlich abgeholt und damit also auch Kenntnis vom Inhalt des niedergelegten Schreibens erlangt hat.

Kündigungsberechtigt ist auf jeder Vertragsseite jeweils diejenige Partei, die im Mietvertrag als solche ausgewiesen ist. Demzufolge kann also nicht derjenige Eigentümer, der nicht selbst die Stellung des Vermieters inne hat, das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter kündigen. Ebenso wenig kann derjenige Nutzer einer Wohnung, der nicht selbst Mietvertragspartei ist, wirksam kündigen. Bei einer Mehrheit von Vermietern und/oder Mietern ist darauf zu achten, dass alle Vertragsparteien die Kündigung gegenüber allen anderen Vertragsparteien erklären.

Eine Kündigung kann zwar von einem Vertreter ausgesprochen werden. Es empfiehlt sich allerdings dann, eine Vollmacht im Original beizufügen, da die Kündigung vom Erklärungsempfänger allein wegen der fehlenden Vollmachtsvorlage zurückgewiesen werden kann.

Gesetzlich geregelt sind auch die Anforderungen an die Begründung einer ordentlichen befristeten Kündigung durch den/die Vermieter („Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind“, § 573 Abs. 3 BGB). Die Angabe des Kündigungsgrundes ist damit für alle Kündigungen des Vermieters zwingend, ferner auch für die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund für den Mieter. Eine Kündigung ohne Angabe der Gründe ist unwirksam. Die Rechtsprechung der Instanzgerichte handhabt das Begründungserfordernis durchaus restriktiv und verlangt eine konkrete Begründung der Kündigungserklärung.

Daher reicht bei einer etwa auf Eigenbedarfsgründe gestützten Kündigung die Angabe „wegen Eigenbedarfs“ oder „weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige“ nicht aus.

Bereits in der Kündigungserklärung selbst muss der Vermieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung angeben, welcher Person er die Wohnung überlassen will. Die Nutzungs- bzw. Überlassungsabsicht  muss schon konkret bestehen und darf nicht nur vage und unbestimmt sein. Ferner muss die Absicht zur Selbstnutzung oder Überlassung in einem zeitlich engen Zusammenhang mit der Kündigung stehen. Sog. Vorratskündigungen sind deshalb ebenfalls unzulässig.

Alle vorstehenden Ausführungen machen deutlich, dass viele Kündigungen bereits aus Gründen der Nichteinhaltung der Form unwirksam sind und eine wirksame Beendigung des Mietverhältnisses nicht begründen können.

Der Mieter wird im Rahmen des Sozialen Wohnraummietrechts nicht nur gegen Kündigungen ohne berechtigtes Interesse des Vermieters geschützt. Vielmehr hat der Mieter bei einer ordentlichen befristeten Kündigung oder einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist das Recht, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die vertragsgemäße Beendigung für ihn eine besondere Härte bedeuten würde. Dieses Widerspruchsrecht steht einem Mieter nur dann nicht zur Seite, wenn der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt war. DerKündigungswiderspruch findet also auch dann Anwendung, wenn der Vermieter wegen einer etwaigen Vertragsverletzung des Mieters lediglich eine ordentliche befristete Kündigung ausgesprochen hat, obwohl er zu fristlosen Kündigung berechtigt gewesen wäre. Ein Mieter muss seinen Kündigungswiderspruch schriftlich erklären. Auch insoweit genügt also ein etwa per Telefax oder E-Mail übermittelter Kündigungswiderspruch nicht der gesetzlichen Formvorschrift. Eine Begründung dieses Widerspruchs ist nicht erforderlich. Nur auf ausdrückliches Verlangen des Vermieters hat er über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft zu erteilen.

Spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses – unabhängig von der Länge der Kündigungsfrist – muss der Kündigungswiderspruch erklärt und dem Vermieter zugegangen sein. Hat der Vermieter aber den Mieter nicht, nicht rechtzeitig oder falsch vor Ablauf dieser Widerspruchsfrist auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, kann der Widerspruch bis zum Schluss des ersten Termins des Räumungsrechtsstreits erfolgen.

Der Kündigungswiderspruch des Mieters ist nur dann wirksam, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Maßgebende Kriterien hierfür sind u. a. fehlender Ersatzwohnraum, hohes Alters, Krankheit oder Behinderung, Schwangerschaft, Zusage einer langen Mietzeit, Aufwendungen für die Wohnung, berufliche oder schulische Schwierigkeiten und ein Zwischenumzug. Ob die Härtegründe des Mieters zu einer Vertragsfortsetzung führen, ist „unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters“ zu beurteilen. Hierbei dürfen zugunsten des Vermieters nur die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt werden. Darüber hinausgehende Gründe sind nur dann zu berücksichtigen, wenn sie nachträglich entstanden sind.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist (nur) in den gesetzlich zugelassenen Fällen möglich. Eine solche Kündigung ist dadurch gerechtfertigt, dass dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen erheblicher Leistungsstörungen des Kündigungsempfängers oder unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls nicht mehr zugemutet werden kann. Von besonderer Praxisrelevanz für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters ist der Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzuges. Ein Vermieter ist zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter mit der Miete in einem im Gesetz näher qualifizierten Umfang in Verzug geraten ist, nämlich:

  1. mit zwei aufeinander folgenden Terminen in Höhe der Gesamtmiete oder
  2. mit zwei aufeinander folgenden Terminen in Höhe einer Monatsmiete zzgl. mindestens 0,01 € oder
  3. über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen in Höhe einer doppelten Monatsmiete, womit die Möglichkeit des Mieters, jede 2., 4., 6. Miete zu zahlen, also Mieten zu „überspringen“, verhindert werden soll.

Zur Miete zählen nicht Rückstände aus Betriebskostennachforderungen. Eine Zahlung des Mieters „unter Vorbehalt“ führt nicht zum Zahlungsverzug. Ebenfalls nicht in Verzug mit der geschuldeten Mietzahlung gerät der Mieter, wenn er zur Minderung oder zur Zurückbehaltung der Miete berechtigt ist. Hierbei genügt das Bestehen dieser Rechte, ohne dass der Mieter sich vor oder nach Erhalt der Kündigung hierauf berufen muss.

Darüber hinaus eröffnet das Gesetz dem Mieter eines Wohnraummietverhältnisses die Wohltat, nach erfolgter außerordentlicher fristloser Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges die Wohnung doch noch zu erhalten. Nach der sog. Schonfristregelungwird die Kündigung des Vermieters unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches hinsichtlich der fälligen Miete und fälligen Nutzungsentschädigung doch noch vollständig befriedigt wird. Dem steht es gleich, wenn sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dabei darf die öffentliche Stelle an die Verpflichtungserklärung keine zusätzlichen Bedingungen knüpfen, wie etwa die Rücknahme der Räumungsklage oder das Bestehenbleiben des Mietverhältnisses.

Auf diese gesetzliche Wohltat kann sich ein Mieter allerdings dann nicht berufen, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach eben dieser Vorschrift unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen war. Damit soll zugunsten des Vermieters verhindert werden, dass sich die Abfolge von Mietrückstand, Kündigung und Vertragsfortsetzung in kurzen Zeitabständen wiederholt.

Nach erfolgter (wirksamer) Beendigung des Mietverhältnisses ist die Mietsache zurückzugeben. Hierfür ist es erforderlich, dass der Mieter dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache einräumt. Es reicht nicht aus, dass der Mieter die Wohnungsschlüssel ohne Kenntnis des Vermieters in der Mietsache zurücklässt, ohne Kenntnis des Vermieters die Schlüssel in dessen Briefkasten oder in den des Hausmeisters einwirft.

Schließlich schuldet der Mieter auch die vollständige Räumung der Mietsache. Zur Erfüllung dieser Räumungspflicht sind grundsätzlich alle Einbauten und Einrichtungen, die der Mieter in das Mietobjekt eingebracht hat, zu entfernen. Es ist der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen. Ausnahmen gelten nur dann, wenn der Vermieter den Einbauten ausdrücklich zugestimmt und auch auf eine Entfernung bei Vertragsende verzichtet hat. Eine Beseitigungspflicht soll auch dann nicht bestehen, wenn die Räume umgebaut werden, sodass der Wiederherstellungsaufwand nutzlos wäre. Probleme eröffnen sich in der mietrechtlichen Praxis immer dann, wenn ein Mieter die Räumung nicht vollständig vornimmt. Es ist stets eine Frage des Einzelfalls, wann eine (unzulässige) Teilräumung und wann eine vollständige Räumung anzunehmen ist. Eine vollständige Räumung kann dann anzunehmen sein, wenn lediglich einzelne geringwertige Gegenstände oder geringfügiges Gerümpel zurückbleiben. Dieses gilt aber nicht bei einer Vielzahl von Einrichtungs- und Gebrauchsgegenständen sowie beim Zurücklassen einer Einbauküche und/oder eines Teppichbodens. In allen Fällen einer unvollständigen Räumung steht der Vermieter vor der rechtlich schwierigen Frage, ob bereits eine Räumung im Rechtssinn erfolgt ist oder ob noch Räumungsklage zu erheben ist. Als wesentliches Abgrenzungskriterium soll die Höhe der Kosten angesehen werden, die für die Entfernung aufzuwenden sind. Bei einem nicht unerheblichen Kostenaufwand soll der Rückgabeanspruch des Vermieters noch nicht erfüllt sein und der Vermieter deshalb in diesen Fällen auf die Erhebung einer Räumungsklage angewiesen sein.

Rechtsanwalt Heiko Ormanschick

Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. m. einem  Anteil am Gemeinschaftseigentum. Für die mit dem Eigentum verbundene Kostenlast ist die Frage der Zugehörigkeit eines Gebäudeteils zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum von praktischem Interesse. Während das Gemeinschaftseigentum auf Gemeinschaftskosten instandgehalten und verwaltet wird, trägt demgegenüber die Kosten des Sondereigentums jeder Sondereigentümer allein. Grundsätzlich gehören zum Gemeinschaftseigentum alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, also insbesondere das Fundament und die tragenden Wände und Decken. Gemeinschaftseigentum sind ferner die Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (z. B. Heizraum oder Flure). Darüber hinaus zählt alles zum Gemeinschaftseigentum, was nicht verändert, eingefügt oder beseitigt werden kann, ohne dass dadurch die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird, also insbesondere die Fassade inklusive Dach, Fenstern und Balkonen. Was nicht kraft Gesetzes dem Gemeinschaftseigentum zugewiesen ist, kann Gegenstand des Sondereigentums sein. Die Teilungserklärung kann niemals konstitutiv bestimmen, was zum Sondereigentum gehört. Sie kann nur bestimmen, dass ein Gebäudeteil dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet wird. Im Zweifel besteht eine gesetzliche Vermutung für die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum. Einige Beispiele aus der Rechtsprechung:

Fenster stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Eine anderslautende Regelung in der Teilungserklärung ist unwirksam. Enthält die Teilungserklärung noch weitere besondere Regelungen, kommt eine Umdeutung in eine Instandsetzungs- oder Kostentragungspflicht in Betracht; in zwei neueren Entscheidungen musste sich der BGH mit der eigentumsrechtlichen Zuordnung von Heizkörpern und Versorgungsleitungen befassen, wobei das Rechtsproblem u. a. darin bestand, dass die Teilungserklärung in beiden Fällen bestimmte, dass die vorbenannten Bestandteile zum Sondereigentum erklärt wurden. Aus den vorbezeichneten Entscheidungen folgt, dass Heizkörper grundsätzlich zum Sondereigentum gehören; dieses gilt auch für Thermostatventile; Verbrauchserfassungsgeräte (z. B. Wasserzähler) stehen im Gemeinschaftseigentum; Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Dies gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient; die Wohnungstür ist stets dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Die Willensbildung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt in Vereinbarungen und Beschlüssen. Die Teilungserklärung als sog. Gemeinschaftsordnung stellt eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer dar. Vorbehaltlich gesetzlicher oder vereinbarter Beschlusskompetenzen kann die Gemeinschaftsordnung nur durch Vereinbarung geändert werden. Eine solche Vereinbarung setzt die Einigung sämtlicher Miteigentümer voraus. Diese Einigung kann grundsätzlich jederzeit und an jedem Ort erfolgen, also auch außerhalb einer Eigentümerversammlung. Hinsichtlich Form und Inhalt ist zu differenzieren: Ohne Grundbucheintragung bedarf die Vereinbarung keiner Form. Daran gebunden sind dann jedoch auch nur die jeweiligen Parteien der Vereinbarung. Gegenüber Rechtsnachfolgern (Erwerbern) wirkt eine Vereinbarung nur dann, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wurde.

Die Angelegenheiten der Wohnungseigentümer, über welche diese durch Beschluss entscheiden können, werden in einer Eigentümerversammlung geordnet. Es gilt der Grundsatz der Selbstverwaltung. Die Wohnungseigentümer können eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Zu den Verwaltungsangelegenheiten gehören alle Maßnahmen, die in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht auf die Erhaltung, Sicherung oder Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums abzielen. Das Gesetz verlangt eine ordnungsmäßige Verwaltung. Beschlüsse, die nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, sind zwar nicht nichtig, aber rechtswidrig und somit anfechtbar. Eine solche Anfechtung muss gegenüber dem örtlich zuständigen Wohnungseigentumsgericht durch Anfechtungsklage erfolgen. Für eine solche Beschlussanfechtungsklage hat grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer ein Rechtsschutzinteresse, das weder besonders dargelegt noch geprüft werden muss. Von besonderer Praxisrelevanz ist die Anfechtungsfrist:

Sie beträgt einen Monat und beginnt mit dem Tag der Beschlussfassung zu laufen und nicht erst mit dem Zugang der Versammlungsniederschrift. Es handelt sich um eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist, die nicht verlängert werden kann! Gegner der Beschlussanfechtungsklage sind alle übrigen Wohnungseigentümer und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ein Beschluss ist solange gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt worden ist. Ein Verwalter darf im Falle einer Beschlussanfechtung nicht den Ausgang eines Beschlussanfechtungsverfahrens abwarten, sondern muss den Beschluss grundsätzlich sofort vollziehen. Will ein Anfechtungskläger demgegenüber die Vollziehung des angefochtenen Beschlusses bis zur Entscheidung in der Hauptsache aussetzen lassen, muss der Wohnungseigentümer einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung erheben. Ein solcher Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist nicht fristgebunden. Im Regelfall fehlt allerdings der Verfügungsgrund, wenn der Wohnungseigentümer den Eilantrag nicht sehr zeitnah im Zusammenhang mit der erfolgten Beschlussfassung stellt. Dann nämlich würde ein Verfügungsgrund fehlen, weil der Eigentümer unter dem Gesichtspunkt der Selbstwiderlegung zum Ausdruck gebracht hat, dass keine Dringlichkeit für eine sofortige Sicherung besteht.

Der Verwalter ist nach der Eigentümerversammlung das wichtigste Organ der Eigentümergemeinschaft. Auf dessen Bestellung hat jeder Miteigentümer einen Anspruch.  Dieser kann nicht ausgeschlossen werden. Gleichwohl ist eine Verwalterbestellung nicht zwingend, solange sie von keinem Miteigentümer beantragt wird.

Der Verwalter hat eine Beschluss-Sammlung zu führen. Hierfür genügt es nicht, lediglich die Versammlungsprotokolle zu sammeln und geordnet aufzubewahren. Inhalt und Führung der Beschluss-Sammlung ist vom Gesetzgeber detailliert vorgegeben (vgl. § 24 Abs. 7 WEG). Eintragungen, Vermerke und Löschungen in die Beschluss-Sammlung sind unverzüglich zu erledigen. Im Regelfall müssen sie unmittelbar im Anschluss an die Verkündung der Versammlung eingetragen werden. Es darf nicht zuvor die Unterzeichnung des Protokolls durch die hierfür zuständigen Mitarbeiter abgewartet werden. In Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Verwalter ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung zur Führung der Beschluss-Sammlung verpflichtet. Die Beschluss-Sammlung wird vom Gesetzgeber für so bedeutsam erachtet, dass eine Verletzung der Pflicht zur ordnungsmäßigen Führung durch den Verwalter regelmäßig dessen Abberufung aus wichtigem Grund rechtfertigt.

RA Heiko Ormanschick

Familienrecht

Das Familienrecht befasst sich schwerpunktmäßig mit den Themengebieten Scheidung, Versorgungsausgleich, Ehegattenunterhalt, Kindesunterhalt, Güterrecht, Sorge- und Umgangsrecht.

Im Folgenden soll zur ersten Orientierung ein kurzer Überblick zu den häufigsten familienrechtlichen Themenbereichen geschaffen werden. Der übersichtlichkeitshalber ist dabei von Erläuterungen zu Ausnahmen und Einzelfragen abgesehen worden.

Scheidung

Eine Scheidung wird unabhängig davon durchgeführt, warum ein Ehepartner oder beide Ehepartner sich scheiden lassen wollen. Das früher geltende „Schuldprinzip“ gibt es nicht mehr; seit 1977 gilt ausschließlich das sog. „Zerrüttungsprinzip“.

Voraussetzung einer Scheidung ist eine dauerhafte Trennung von mindestens einem Jahr. Die Trennung beginnt ab dem Zeitpunkt, ab welchem die Ehepartner getrennte Wege gehen, d.h. eine Trennung von Tisch und Bett wie auch eine finanzielle Trennung vorliegt. Zusätzlich muss mindestens einer der Ehepartner den Willen haben sich zu trennen.

Möglich ist auch eine Trennung der Ehepartner innerhalb der Ehewohnung. Problematisch hierbei ist allerdings im Streitfall die Beweisfrage. Derjenige Ehepartner, der geschieden werden möchte, muss mit Stellung eines Scheidungsantrags beweisen, dass eine einjährige Trennung gegeben ist, was aufgrund der räumlichen Nähe innerhalb der Ehewohnung schwierig sein könnte.

Nach Ablauf des Trennungsjahres kann von einem Ehepartner ein Scheidungsantrag beim Familiengericht eingereicht werden. Mit Einreichung des Scheidungsantrags entscheidet das Gericht nur über die Scheidung an sich und zusätzlich von Amts wegen über den Versorgungsausgleich.  Mögliche Uneinigkeiten der Ehepartner beispielsweise zum Sorgerecht oder zum Unterhalt werden vom Gericht ohne entsprechenden Antrag nicht entschieden.

Voraussetzung für die Stellung eines Scheidungsantrags ist, dass dieser von einem Anwalt gestellt wird. Diesen Antrag stellt das Gericht daraufhin dem anderen Ehepartner zu. Dieser wird dann aufgefordert anzugeben, ob er auch geschieden werden möchte.

Versorgungsausgleich

Der Versorgungsausgleich wird von Amts wegen zusammen mit einem Scheidungsantrag durchgeführt. Hierbei werden Versorgungsanwartschaften beider Ehepartner, die während der Ehezeit erworben wurden, festgestellt und ausgeglichen. Diesbezüglich werden den Ehepartnern vom Familiengericht Formulare übersandt, die von diesen ausgefüllt werden müssen. Anhand dieser Angaben holt das Gericht dann die erforderlichen Auskünfte bei den angegebenen Versorgungsträgern ein.

Ehegattenunterhalt

Beim Ehegattenunterhalt ist zwischen dem Trennungsunterhalt und dem nachehelichen Unterhalt zu unterscheiden. Leben Ehepartner voneinander getrennt, erhält der Ehepartner, der niedrigere Einkünfte erzielt, Trennungsunterhalt. Berechnet wird der Trennungsunterhalt aus der Differenz der jeweiligen Einkünfte. Neben dem laufenden Unterhalt zur Deckung des allgemeinen Lebensbedarfs können zusätzlich Ansprüche auf Krankenvorsorgeunterhalt sowie Altersvorsorgeunterhalt bestehen.

Nach rechtskräftiger Scheidung kann ein Ehepartner von dem anderen ggf. nachehelichen Unterhalt verlangen. Dieser Anspruch ist allerdings wesentlich „schwächer“ ausgestaltet als der Trennungsunterhalt, denn grundsätzlich gilt, dass nach rechtskräftiger Scheidung jeder für sich selbst verantwortlich ist. Hierbei hat das Gesetz aber Ausnahmen vorgesehen, wie beispielsweise ein Unterhaltsanspruch aufgrund der Betreuung eines minderjährigen Kindes.

Nach der Neuregelung des Unterhaltsrechts durch die seit dem 01.01.2008 geltenden Unterhaltsreform wird auf Seiten der Zahlungspflichtigen verstärkt auf eine Befristung und/oder Begrenzung von Unterhaltsansprüchen auch bei längerer Ehedauer geachtet. Zur Beantwortung dieser Problematik ist zu klären, inwieweit ehebedingte Nachteile einen unbefristeten oder unbegrenzten Unterhalt rechtfertigen.

Kindesunterhalt

Einen Anspruch auf Kindesunterhalt hat einerseits ein minderjähriges andererseits -unter gewissen Umständen wie Ausbildung, Krankheit und Betreuung eigener Kinder- auch ein volljähriges Kind.

Kindesunterhalt minderjähriger Kinder wird von demjenigen Elternteil geschuldet, der mit dem Kind nicht in einem Haushalt lebt. Bei getrennt lebenden Eltern wird der Unterhalt in der Weise aufgeteilt, dass der eine Elternteil seine Unterhaltspflicht durch Betreuung des Kindes erfüllt, während der andere Elternteil einen monatlichen Betrag zahlen muss. Grundlage für die Berechnung des Kindesunterhalts ist die sog. Düsseldorfer Tabelle. Diese ist aufgeteilt nach Einkommensgruppen (des Barunterhaltspflichtigen) und Altersstufen der Kinder.

Güterrecht

Ehepartner, die ehevertraglich keine anderweitige Regelung getroffen haben, leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dies beinhaltet, dass das Vermögen eines Ehegatten nicht automatisch nach Eheschließung zum gemeinsamen Vermögen wird. Die Ehepartner bleiben nach einer Heirat und auch nach einer Trennung und Scheidung Inhaber ihres eigenen Vermögens. Trennen sich die Ehepartner findet daher keine Teilung aller Vermögenswerte statt, sondern es ist zu klären, ob ein Ehepartner gegen den anderen einen Ausgleichsanspruch in Form einer Geldforderung aufgrund eines in der Ehe entstandenen Zugewinns hat. Dies ist dann der Fall, wenn das zum Ende der Ehezeit vorhandene Endvermögen das bei der Heirat vorhandene Anfangsvermögen übersteigt. Der Ehepartner, der den höheren Zugewinn erzielt hat, hat dem anderen mit dem geringeren Zugewinn die hälftige Differenz auszugleichen.

Möglich ist es natürlich auch, dass die Ehepartner bereits bei Eheschließung oder später einen Ehevertrag miteinander schließen. Hiermit kann beispielsweise der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft ausgeschlossen und eine Gütertrennung vereinbart werden. In diesem Fall würde bei Trennung und Scheidung auch kein Zugewinnausgleich durchgeführt werden.

Sorge- und Umgangsrecht

Ehepartner haben mit Geburt eines Kindes grundsätzlich die gemeinsame elterliche Sorge. Bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften hat nur die Mutter das alleinige Sorgerecht. Eine gemeinsame Sorge kann allerdings in Form einer sog. Sorgeerklärung beim Jugendamt erzielt werden. Trennen sich die Ehepartner, bleibt es grundsätzlich weiterhin bei der gemeinsamen elterlichen Sorge. Das Gericht überträgt nur dann einem Elternteil die alleinige elterliche Sorge, wenn dieser einen entsprechenden Antrag beim Gericht stellt.

Nach Trennung der Eltern lebt das Kind in der Regel im Haushalt eines Elternteils. Um die Bindungen an den anderen Elternteil nicht zu verlieren, ist dieser zum Umgang mit dem Kind berechtigt und verpflichtet. Der Umgang sollte idealerweise einvernehmlich zwischen den Eltern festgelegt werden. Da dies nicht immer möglich ist, sollten zunächst die Vermittlungsmöglichkeiten durch das Jugendamt in Anspruch genommen werden. Kann auch hier keine einvernehmliche Regelung gefunden werden, besteht auch hier die Möglichkeit einen entsprechenden Antrag beim Gericht einzureichen.